Le secteur de l'immobilier est en pleine mutation. Yann Guivarc'h, Directeur général de PERIAL Asset Management, revient sur l'impact des nouveaux usages sur l'immobilier de bureaux.
24.10.2018
Les contraintes économiques, les nouvelles technologies et le développement durable changent indéniablement les usages de l'immobilier tertiaire et génèrent de nouvelles pratiques comme la mixité des usages, le développement des services et la volonté de faire vivre une véritable expérience à l'utilisateur. Le bâtiment tertiaire de demain est non seulement un lieu où on travaille mais également un lieu de vie ouvert, flexible, respectueux de l'environnement et où on se sent bien.
La mixité des usages se retrouve à plusieurs niveaux. Au niveau des quartiers mais également au niveau des immeubles tertiaires. Les pouvoirs publics comme les utilisateurs, cherchent à éviter les phénomènes de ghettoïsation visant délimiter strictement des zones dédiées exclusivement aux bureaux, aux résidentiels, aux commerces ou aux loisirs. Même si ce modèle peut encore avoir du sens pour certaines entreprises demandant de très grandes surfaces à bon marché.
Les campus paysagés, par exemple, fonctionnant en autarcie, en périphérie des villes, sont délaissés au profit d'immeubles intégrés dans un tissu urbain mixte. Mélangeant bureaux, commerces, services, résidentiel ou encore des équipements publics. Au niveau de l'immeuble tertiaire en lui-même, la monovalence cède le pas à un usage mixte ouvert sur l'extérieur.
L'immeuble tertiaire nouvelle génération abrite non seulement des espaces de bureaux dédiés aux résidents, mais également une palette de services accessibles au public : des commerces, des crèches, des amphithéâtres, des salles de réunion, des espaces de co-working ainsi que des salles de sport.
L'immeuble devient un véritable lieu de vie.
Le digital a profondément modifié les organisations des entreprises. L'hyper-connectivité, le très haut débit rendent les collaborateurs beaucoup moins dépendants des contraintes physiques et matérielles. Le télé-travail, le flex-office tendent à se développer et impactent forcément le rapport aux bureaux fixes et aux locaux de l'entreprise.
Les immeubles tertiaires doivent intégrer cette nécessité de flexibilité en proposant des modularités qui permettent aux utilisateurs d'adapter leurs locaux à leur organisation. Les espaces de convivialité, de co-working, le flex-office qui permet de travailler en mode projet nécessite, par exemple, de pouvoir cloisonner ou décloisonner sans impacter les installations de climatisation et de ventilation de l'immeuble.
Dès la conception des immeubles, il faut intégrer ces concepts de flexibilité dans le temps, anticiper ce que seront les nouveaux usages et les nouvelles technologies. Il y a également un enjeu de performance énergétique avec des bâtiments de plus en plus performants, de plus en plus technologiques. Des bâtiments qui consomment moins, qui produisent leur propre énergie. Cela va dans le sens d'une réglementation qui impose de réduire sensiblement la consommation des immeubles tertiaires.
L'immobilier, je le rappelle, produit 40% des émissions de carbone en France, on comprend que c'est un enjeu environnemental important.
Pour les métiers de l'exploitation par exemple, il faudra sensibiliser les utilisateurs aux nouvelles technologies. Maîtriser des équipements de plus en plus complexes, des compétences pour un pilotage global des nouveaux immeubles seront également nécessaires.
Il faudra que les gestionnaires s'adaptent à la demande de services des utilisateurs, qui sera de plus en plus forte. L'offre de service c'est la clé aujourd'hui, plus qu'à l'époque précédente où on était davantage focalisés sur la baisse des coûts.
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