L’Europe est officiellement entrée en récession technique au cours du premier semestre 2023, après deux trimestres consécutifs de recul de son PIB.  

Cette situation de récession et de baisse d’activité a de nombreuses causes. D’une part, l’invasion de l’Ukraine par la Russie, qui a déjà eu de lourdes conséquences sur l’économie, pourrait continuer d’alimenter les prix de l’énergie et des matières premières. D’autre part, la réouverture du marché chinois prendra probablement plus de temps que prévu, ce qui ne permettra pas l’amélioration attendue des chaînes d’approvisionnement. Enfin, les plans de relance budgétaire massifs réalisés dans le but de sortir de la crise COVID, couplés à la hausse des prix, ont fait naître un contexte d’inflation, inédit depuis plusieurs années. Les Banques Centrales se sont donc trouvées dans l’obligation de mener une politique monétaire restrictive qui devrait continuer de peser sur les conditions de crédit.

Face à cette hausse des taux, un attentisme grandissant de la part des investisseurs immobiliers s’est développé, ce qui a considérablement diminué le volume de transactions sur la première partie de l’année 2023. Or, ce resserrement de la politique monétaire terminera que lorsque des signes certains de baisse de l’inflation et de ralentissement du taux de croissance des salaires se présenteront. Selon Oxford Economics, la prévision de croissance de la Zone Euro sera de +0,6% en 2023 et +1,1% en 2024, toutes deux révisées à la baisse par rapport aux dernières publications de mai 2023.
Ce contexte a également pour conséquence de rebattre les cartes de l’allocation d’actifs auprès des investisseurs. En effet, la hausse des taux d’intérêt a entrainé un processus de reconstitution de la prime de risque immobilière et une remontée brutale des rendements exigés. 

Face à ce contexte, de nouvelles perspectives et de nouvelles stratégies se dessinent dans le but d’optimiser le couple rendement/risque des portefeuilles.

D’après les dernières données disponibles, l’hôtellerie et le commerce sont les classes d’actifs qui ont le mieux résisté. En revanche, les volumes investis en bureaux et en logistique sont en forte baisse. La santé quant à elle se maintient grâce notamment à une méga transaction survenue fin juin/début juillet 2023.
D’un point de vue géographique, les tendances sont similaires avec une baisse généralisée des transactions même si les trois marchés principaux que sont le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France restent les destinations privilégiées des investisseurs. 

Depuis 2022, deux marchés semblent se dessiner : un marché prime qui prospère et un second marché qui connait plus de difficultés. 

Le volume de prise à bail en immobilier de bureaux a diminué de -23 % par rapport au 1er trimestre 2022. La plupart des marchés ont fait face à une contraction de la demande. De rares marchés comme Rome ou Amsterdam parviennent à connaître une hausse du volume locatif sur un an.

L’évolution de la vacance reste quant à elle plutôt stable. La vacance moyenne en Europe s’établit à 7,4 % au premier trimestre 2023, ce qui représente une augmentation de seulement +20 bps par rapport au premier trimestre 2022. Les plus fortes hausses s’observent à Dublin, Berlin ou encore Barcelone. D’autres localisations comme Vienne, Bruxelles, ou Marseille voient leur stock diminuer.

Si la vacance locative arrive globalement à se maintenir, les loyers des bureaux prime eux, continuent de progresser.  L’adoption généralisée des modèles de travail hybrides a conduit les entreprises à rechercher des bureaux plus attrayants et des postes de travail plus flexibles et modulables. Une plus grande attention est également donnée à l’accessibilité en transports en commun et aux critères ESG avec pour conséquence directe un déclassement progressif des actifs les moins bien positionnés.

Par ailleurs, la forte remontée des taux a engendré une décompression générale des taux bureaux. Sur un an glissant, la décompression des taux se situe entre 50 et 150 bps, avec des décompressions plus marquées en fonction des volumes et des localisations. Des villes comme Amsterdam ou Lille ont connu une remontée rapide des taux, quand Varsovie et dans une certaine mesure, Dublin et Francfort connaissent une décompression moins marquée.

Bien qu’il reste quelques corrections de prix à prévoir en 2023, la majeure partie des corrections post-Covid a déjà été réalisée.

Le volume d’investissements a diminué de -37 % durant le premier trimestre 2023, par rapport au premier trimestre de l’année 2022. Néanmoins, la part des commerces progresse dans le total des investissements, passant de +15 % à +19 % en deux trimestres en nombre de transactions. On compte d’ailleurs la France et l’Espagne comme les marchés les plus résilients en Europe et dans lesquels le commerce représente la typologie la plus échangée.

Plus d’un tiers des marchés ont enregistré une hausse de leur prime de risque. Les taux de rendement ont connu des décompressions comprises entre 25 et 75 bps entre le dernier trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2023, hausse contenue en partie par une progression des valeurs locatives de marché.

Même si le taux d’épargne est revenu à son niveau d’avant pandémie, ce dernier reste fragile tant le contexte macroéconomique est incertain. D’une part, la confiance des consommateurs n’est pas totalement revenue au niveau d’avant crise. D’autre part, les effets de l’inflation impactent le pouvoir d’achat des ménages et donc pèse sur la consommation in fine. 

Enfin, le marché reste globalement éclaté avec d’un côté, des commerces de proximité et des acteurs du luxe qui tirent leur épingle du jeu, alors que certains segments, comme celui des centres commerciaux, devront apporter une réponse aux nouvelles exigences des consommateurs.

Malgré une baisse de 71 % du volume de transactions observée sur le premier trimestre 2023 et une décompression brutale des taux de rendement (entre 100 bps et 150 bps), la classe d’actifs logistique devrait connaitre un regain d’intérêt de la part des investisseurs.

Historiquement faible, le taux de vacance des actifs du secteur de la logistique s’établit en moyenne à 4 % en Europe, favorisé par les changements des modes de consommation (progression des ventes en ligne) et l’émergence de la logistique urbaine (raccourcissement et sécurisation des chaines d’approvisionnement).

Le manque de développements immobiliers à venir lié au durcissement des réglementations contre l’artificialisation des sols ainsi que l’obsolescence des produits actuellement sur le marché participent grandement à la raréfaction de l’offre disponible. La localisation des actifs, les critères ESG ainsi que les qualités intrinsèques des biens prennent également une importance croissante dans les décisions de prise à bail, avec un délaissement progressif des actifs les plus obsolètes.

En conséquence, les actifs logistiques dans les principales villes européennes ont connu une hausse des loyers de +13 % entre fin 2021 et fin 2022. Des villes comme Prague (+31,7 %), South East au R-U (+32,5 %), ou encore Hambourg (+16,4 %) sont parmi celles affichant les plus fortes hausses locatives. Ces augmentations devraient néanmoins s’atténuer au fur et à mesure que l’inflation s’estompera.
 

L’investissement hôtelier prend une place grandissante dans le total des investissements immobilier depuis 12 mois. Ce secteur, fortement touché par la crise COVID, attire de nouveau les investisseurs après avoir connu un repli entre 2019 et 2021. 

Cet attrait naturel pour l’hôtellerie s’explique grandement par sa résilience.  Après avoir été durement touchée par la crise COVID et, alors même que la clientèle chinoise n’est pas définitivement revenue en Europe, la classe d’actifs a déjà retrouvé son niveau de performance d’avant pandémie.

De fait, les capitaux engagés par les investisseurs se sont globalement maintenus tout comme les taux de rendement prime, grâce à des taux d’occupation au beau fixe. Il a en effet augmenté de +8 points en France et en Espagne, par rapport à l’année 2021, de +27 points en Belgique et même de +36 points aux Pays-wBas. Le RevPAR, qui se traduit par le revenu par chambre disponible, a quant à lui augmenté de +40 % en un an, en Zone Euro.

L’hybridation des usages en lien avec le télétravail, le développement du coworking et du flex office, le tout combiné à des fondamentaux de long terme stimulant la demande, le secteur devrait continuer de se maintenir et offrir des perspectives de rendement intéressantes que ce soit en termes de rendement locatif que de rendement en capital.

Alors que le marché assiste à un changement de cycle, les volumes de transactions sont tombés à leur plus bas niveau depuis 11 ans (~-60 %) sur un an. Le resserrement rapide de la politique monétaire a accru l’incertitude sur les perspectives d’investissement en immobilier, avec des difficultés à déterminer le prix des actifs, les attentes entre les vendeurs et les acheteurs divergeant. Par conséquent, presque tous les segments en Europe connaissent une baisse de liquidité et seule l’hôtellerie et dans une moindre mesure le commerce semblent tirer leur épingle du jeu.

D’un point de vue macroéconomique, les pays du Sud (Espagne, Italie) sont les marchés les plus dynamiques en Europe notamment grâce au tourisme tandis que l’Allemagne est tombée en récession cet hiver. Selon Oxford Economics, les taux directeurs de la BCE devraient atteindre leur pic à la fin du second semestre 2023. Cette stabilisation devrait permettre au marché immobilier de trouver un nouvel équilibre et de repartir sur des bases saines.

Dans cet environnement incertain, la diversification de nos portefeuilles tant typologique que géographique reste le maitre mot de notre stratégie sur l’ensemble de nos véhicules. De même, nous restons extrêmement attentifs aux évolutions des différentes typologies et restons convaincus que des opportunités s’offriront à nous dans les mois à venir compte tenu de la décompression des taux observés depuis le T4 2022. De la même manière, l’émergence de nouvelles classes d’actifs comme le Life Science, la logistique « last mile » ou encore les datas centers devraient générer de nouveaux relais de liquidité dans le secteur.

Sources : BNPPRE, CBRE, IEIF, Oxford Economics

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