Dans un contexte de conditions de financement restrictives et avec une absence de croissance au premier trimestre 2023, la Zone Euro a évité de peu la récession. Sur l'ensemble de l'année 2023, la croissance du produit intérieur brut (PIB) n'a été que de 0,5% et les derniers indices PMI publiés en février 2024 progressent timidement pour l’un (50.0 pour les Services) tandis que le second reste toujours en dessous de la zone d’expansion (46.1 pour le Manufacturier), laissant présager une reprise plus lente qu’anticipée.

La croissance économique devrait cependant accélérer en 2024, portée d’une part par l’augmentation du revenu réel disponible dans un contexte de ralentissement de l’inflation et de la croissance des salaires, et d’autre part, par l’amélioration des échanges internationaux. A moyen terme, la reprise sera soutenue par la dissipation progressive des effets du resserrement de la politique monétaire de la BCE. Globalement, la croissance annuelle moyenne du PIB en Zone Euro devrait atteindre 0.6 % en 2024, avant de se renforcer à 1.5% en 2025 et 1.6% en 2026.

L'inflation devrait continuer à se modérer entre 2024 et 2026. En effet, les pressions sur les prix devraient continuer de s’estomper et les perturbations actuelles constatée dans le transport maritime en mer Rouge n’ont qu'un faible impact sur l'augmentation des prix. En revanche, la croissance des salaires devrait rester élevée en raison des tensions persistantes sur le marché du travail. Cette tendance à la hausse devrait progressivement s'atténuer au fil du temps alors que les mesures de compensation mises en place face à l'inflation perdent en vigueur. Dans l'ensemble, l'augmentation annuelle moyenne de l'IPCH en Zone Euro devrait ralentir, passant de 5,4 % en 2023 à 2,3 % en 2024, puis à 2,0 % en 2025 et enfin à 1,9 % en 2026.

Du côté de l’emploi, les fondamentaux du marché demeure solide, en dépit d’un léger ralentissement de la croissance de l’emploi traduisant un rééquilibrage par rapport à la forte progression en 2023. Ainsi, le taux de chômage passerait à 6,7% en 2024, puis reviendrait à 6,6% en 2025 pour se stabiliser en 2026.

Dans ce contexte, le Conseil des gouverneurs de la BCE (7 mars 2024) a décidé de laisser inchangés ses trois taux directeurs et reste déterminé à assurer un retour au plus tôt de son objectif d’inflation à 2% à moyen terme. Une première baisse pourrait être envisagée au printemps avec une répercussion directe sur les taux souverains à 10 ans.

En 2023, l’attentisme des investisseurs a conduit à un gel des transactions sur le marché de l’investissent immobilier européen, en raison de la hausse des taux d’intérêt et de la nécessité de reconstituer une prime de risque immobilière qui avait disparu.

Dans ce contexte de forte incertitude, les acteurs du secteur ont adopté une approche défensive, limitant leurs investissements. Les volumes de transactions ont donc été relativement faibles en sur l’année totalisant 82,6 Mds€ contre 178,6 Mds€ un an plus tôt (-54% en n/n) au sein des 10 plus grands marchés immobiliers de la Zone Euro. Malgré quelques signaux positifs en ce début d’année, la reprise des transactions ne devrait pas intervenir avant le début du second semestre 2024.

Concernant la répartition par secteur géographique, les investissements ont chuté dans l’ensemble des pays de la Zone Euro, ainsi les deux destinations privilégiées des investisseurs l’Allemagne (18% du marché global) et la France (10% du marché global) enregistrent respectivement -56% et -55% de baisse entre 2023 et 2022. L’Espagne s’en sort un peu mieux avec 11,4 Mds€ de transactions et une baisse de -35% alors que la Belgique est le pays qui accuse la plus forte contraction sur un an avec -71% (2,4 Mds€).

Du côté de la répartition par classes d’actifs, les signaux observés depuis 2022 sont confirmés, si la baisse est généralisée hormis pour l’hôtellerie, le bureau accuse la plus forte baisse à l’échelle de la Zone Euro (-69% en n/n) et ne représente désormais que 22% de l’allocation totale immobilière. A contrario, le commerce et la logistique ont continué de bénéficier de l’attrait des investisseurs passant d’une part de 14% à 18% pour le premier et de 17% à 20% pour le second. Enfin, la première place revient à l’hôtellerie (7% en 2022 contre 13% en 2023) qui continue de gagner des parts de marché depuis la période postpandémie, grâce notamment à la reprise des flux touristiques.

Fin 2022, les valeurs immobilières ont connu une fin de cycle haussière à la suite de l’augmentation soudaine et brutale des taux d'intérêt. Après une période de réévaluation intense, le marché devrait connaitre une période de stabilisation avant une nouvelle phase de croissance.

Bien que le rendement locatif ait augmenté pour toutes les typologies d'actifs, via l’indexation des loyers ou la croissance des valeurs locatives de marché sur les secteurs les plus prime, la croissance en capital a, elle, été impactée négativement. En revanche, toutes les catégories d’actifs n’ont pas réagi de la même manière. L'hôtellerie a mieux résisté grâce à une décompression des taux de rendement moins importante (+70 bps) tandis que le commerce et la santé ont connu des décompressions plus limitées (+110 bps). Le bureau a été la catégorie d'actifs la plus impactée (+170 bps en moyenne entre le T1 2022 et le T1 2024), avec une amplitude plus ou moins forte en fonction de la localisation et de la qualité intrinsèque des actifs. Enfin, la logistique et les locaux d’activité, qui avaient connu la progression de valeur la plus importante ces dernières années, ont connu un repricing important de la part des investisseurs (+150 bps).

Après un début d’année 2023 très modeste, le marché locatif a connu un regain de forme sur le second semestre 2023. Malgré cela, l’atterrissage annuel a connu une baisse des volumes transactés d’environ -16% au sein des 10 grandes métropoles de la Zone Euro. Ainsi, Bruxelles et Vienne ont connu les plus fortes progressions sur un an, respectivement +1% et +3%, tandis que Lisbonne a accusé le plus fort repli, avec une demande placée en baisse de -58% sur un an.

A l'avenir, l'emploi dans le secteur tertiaire devrait connaître une croissance modérée mais positive tandis que les entreprises intensifieront leurs efforts pour augmenter l'utilisation des bureaux et viseront à ce que la plupart des employés y soient présents au moins la moitié du temps. Cela accentuera probablement les différences entre les meilleurs bâtiments et les espaces moins attrayants, avec une tendance vers la qualité des espaces. Les décisions des utilisateurs seront davantage influencées par des facteurs comme l'accessibilité, la présence de services et d’espaces partagés, au détriment de surfaces pus grandes. La demande d'espace flexible devrait également croître, les entreprises cherchant davantage d'agilité et de flexibilité dans leurs implantations.

Cette concentration de la demande a pour une conséquence une hausse de la vacance et un allongement des délais de commercialisation dans les secteurs secondaires et à contrario, une hausse des valeurs locatives pour les actifs de dernière génération répondant aux nouveaux usages et derniers standards énergétiques.

La croissance des salaires a été négative depuis la fin 2021, en raison de l'inflation élevée qui a érodé le pouvoir d'achat. Cependant, les fondamentaux des consommateurs devraient s’améliorer grâce à la hausse des revenus réels en Zone Euro, avec un impact positif sur les volumes de ventes au détail, qui se sont déjà montrés résilients face aux récentes turbulences économiques. Bien que la confiance des consommateurs ait fortement chuté après le début de la guerre en Ukraine, les ventes au détail dans la Zone Euro ont tenu bon et, malgré leur légère tendance à la baisse en 2023, restent supérieures aux niveaux de décembre 2019 en termes réels. De même, la croissance du commerce électronique devrait se poursuivre, mais à un rythme plus lent, à des niveaux similaires à ceux observés prépandémie.

Ainsi, les parcs d’activités et les locaux commerciaux axés sur l’expérience client ont obtenu les meilleurs résultats tout au long de l’année 2023 engendrant un fort rebond des valeurs locatives. De même, les consommateurs ont arbitré selon les secteurs d’activités, l’équipement de la maison et l’habillement ont fortement reculé, quand le secteur des services et la restauration ont progressé entre 2022 et 2023.

Si les valeurs locatives, tous segments confondus et hors prime, se sont globalement stabilisées en 2023, les mesures d’accompagnement (loyers paliers, franchises) sont fréquentes et varient de l’ordre 15 à 20% du loyer contractuel pour un engagement ferme du locataire.

En 2023, le marché logistique a enregistré une baisse de -35% au sein des principaux marchés européens, comparé aux volumes exceptionnels enregistrés sur la période 2021/2022. La plupart des pays ont atteint des volumes proches de ceux enregistrés en 2019 et 2020. Les marchés logistiques ont été stimulés par le commerce électronique et les détaillants alimentaires au cours des cinq dernières années. Étant donné les incertitudes économiques enregistrées depuis décembre dernier, il n'est pas surprenant de constater quelques signes de ralentissement dans la plupart des pays.  Le manque de nouveaux produits et la forte demande dans les emplacements de premier choix continuent de créer une pression à la hausse sur les loyers.

En Allemagne, la demande est relativement modérée par rapport aux années record 2022 et 2023. Néanmoins, le marché reste résilient car le volume des prises à bail est proche des volumes réalisés entre 2018 et 2020. Les exigences en matière d'ESG (environnement, social et gouvernance) et la rareté des nouveaux produits exercent toujours une pression sur les loyers.

En France, le marché ralentit en raison du contexte économique et de la croissance des loyers. La demande pour les entrepôts XXL et les solutions sur mesure a considérablement diminué. L'offre est rare dans la plupart des marchés, ce qui maintient le taux de vacance à 3,6 %. La concurrence pour les bâtiments de haute qualité reste vive, ce qui laisse présager de nouvelles augmentations de loyer dans les emplacements de premier choix.