1. Acheter des parts de SCPI en payant comptant

Pour acheter une SCPI, rien de plus simple, il suffit d'acheter comptant des parts auprès de son banquier, d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’une plateforme internet ou directement auprès d'une société de gestion.

Le ticket d’entrée varie de quelques centaines à quelques milliers d’euros. L’achat s’effectue à l'occasion de la création ou de l’augmentation de capital de la SCPI.

Il faut ensuite attendre un ou deux trimestres en général avant de toucher ses premiers revenus. Ces derniers sont nets de charges et soumis au barème de l'impôt, comme tout bien immobilier, ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Cette solution est donc idéale pour les contribuables faiblement imposés (30 % de taux marginal d'imposition maximum).

2. Acheter des parts en souscrivant un emprunt

Si vous n'avez pas d'argent disponible ou si vous voulez profiter des taux de crédits actuellement très bas, vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit. Vous disposez alors d’un double avantage : les dividendes potentiels, autour de 5%, paieront une partie des remboursements de crédit. De plus, les intérêts d'emprunt peuvent être déductibles de votre revenu imposable. A terme, vous aurez constitué sans gros effort un patrimoine immobilier. 

Attention :
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est suscpetible d'être modifié ultérierement.

Pour financer des SCPI, les banques peuvent vous proposer un prêt à la consommation affecté ou un crédit immobilier classique, lorsque la souscription dépasse les 20 000 euros.

Si vous optez pour un prêt à la consommation, assurez-vous que les intérêts sont déductibles de vos revenus fonciers (ce qui est automatique avec un crédit immobilier). Pour cela, il faut prouver au fisc que le crédit a bien servi à acheter des SCPI. Les éléments fournis par votre intermédiaire (tableau d’amortissement, relevés de loyers, etc.) suffisent, en général.

Si votre banque vous refuse le prêt ou le conditionne à l’achat de produits « maison », contactez directement une société de gestion, ou faîtes jouer la concurrence en utilisant les courtiers.

Risque lié à la souscription à crédit : Ce mode de financement ajoute des risques à la souscription classique aux SCPI. En cas de souscription de vos parts par recours à l’endettement, les revenus générés pourraient ne pas couvrir le montant de vos échéances, en cas de retrait, le produit de la cession de vos parts pourrait être insuffisant pour rembourser le montant emprunté. En outre, en cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, y compris en période défavorable. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
 

3. Acheter des parts en nue-propriété

En souscrivant des parts de SCPI, vous êtes fiscalisés sur vos revenus fonciers. Pour éviter de faire grimper la facture fiscale vous pouvez acheter des parts de SCPI démembrées. La technique consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Explications.

Lorsque vous n’achetez que la nue-propriété d’une part de SCPI, vous êtes doublement gagnant. Vous obtenez une décote sur le prix d’achat et l’absence de fiscalité pendant toute la durée du démembrement.

Cette technique consiste à acquérir la nue-propriété temporaire des parts, l'usufruit étant acheté par une autre personne. Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne touche aucun revenu (c'est l'usufruitier qui reçoit les dividendes), le montant de son impôt reste donc stable.

Cerise supplémentaire pour les assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) : les parts en nue-propriété sortent de leur base taxable, puisque cet impôt est dû par l'usufruitier. 

Si cette stratégie permet de payer ses parts moins chères, entre 15% et 45% de décote, elle présente un gros inconvénient : il n'est pas possible de financer à crédit un achat de nue-propriété de parts de SCPI. Il faut donc disposer d'une épargne suffisante.

Petite astuce pour optimiser ce montage : faire coïncider sa date de départ à la retraite avec la fin du démembrement. Ainsi, une fois la période d'activité terminée, l'épargnant récupère la pleine propriété de ses parts de SCPI et perçoit des dividendes pour compléter sa pension.

Comment investir dans une SCPI en démembrement ? Un conseiller vous accompagne dans la création d'un mandat de démembrement. Ensuite c'est PERIAL AM qui s'occupe de trouver "la contrepartie". Par exemple, si vous avez souscrit en nue-propriété, nous trouvons pour vous le ou les usufruitiers nécessaires pour compléter votre souscription en démembrement de propriété. 

Risque lié au démembrement de parts de SCPI : La souscription de parts de SCPI en démembrement présente les mêmes risques qu'un investissement classique mais les possibilités de retrait sont plus limitées. Le retrait de parts démembrées antérieurement au terme ne peut intervenir que dans l’hypothèse où chacune des parties sollicite conjointement le retrait, la demande de retrait par l’une seule des deux parties étant irrecevable.

4. Acheter des parts par le biais d’un intermédiaire

Immobilier d’entreprise, murs de boutiques, logements…Pas facile de choisir la bonne SCPI. Pour faire votre choix, vous pouvez demander conseil à un conseiller financier, qu’il soit conseiller en gestion de patrimoine ou bancaire, consulter des sites Internet spécialisés ou vous adresser directement à leurs promoteurs. Quel que soit votre interlocuteur, vous paierez exactement le même montant de frais. Ces derniers qui représentent en moyenne 10 % du total investi, avec une fourchette de 6 à 12%, sont inclus dans la valeur d’achat de la part.

5. Acheter des SCPI de « seconde main »

La revente des parts de SCPI s’effectue soit par l'intermédiaire du marché secondaire ou par un accord de gré à gré pour les SCPI à capital fixe. Le marché secondaire permet quelquefois de faire de bonnes affaires en permettant d’acheter des parts à un prix inférieur à leur valeur. Si vous désirez investir des montants importants, vous risquez toutefois de vous y reprendre plusieurs fois, car le nombre de parts en vente est parfois réduit.

6. Acheter par le biais de l’assurance-vie

S’il est courant de souscrire directement des SCPI, on peut aussi les loger au sein d’un contrat d’assurance-vie, comme une unité de compte. Certains assureurs proposent des modalités de souscription qui sont différentes de l’investissement en direct, avec des frais d’entrée allégés et sans délai de carence, alors qu’il faut parfois attendre trois ou quatre mois lors d’un achat en direct pour avoir la jouissance de ses titres.

De même, lors d’une cession, la vente est immédiate au sein d’un contrat d’assurance-vie. L’assureur garantit la liquidité des parts. Il n’y a pas besoin d’attendre qu’une contrepartie se manifeste, comme c’est le cas sur le marché secondaire des SCPI. Surtout, cette formule permet de bénéficier du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie en matière de plus-values et de succession.

Revers de la médaille : un choix de SCPI limité et une ponction de 10% ou 15% des loyers perçus.

Autre problème, si les frais des SCPI sont allégés, ils s’ajoutent aux frais du contrat d’assurance-vie. Et il n’est pas possible d’investir à crédit. Une formule à réserver aux très gros contribuables.

7. Prendre en compte les risques liés à l'investissement en SCPI

Risque de perte en capital : L'investissement en parts de SCPI présente un risque de perte en capital lié à la possibilité de baisse de valeur des actifs immobiliers. Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas de marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
Risque de liquidité : Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide et doit s'envisager sur le long terme, dans une optique de diversification du patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est de 8 ans. La Société de Gestion ne garantit pas le rachat des parts de SCPI, la liquidité n'est possible qu'en cas de souscriptions suffisantes de la SCPI ou s'il existe une contre partie à l'achat.
Risque lié à la performance :  La rentabilité d’un investissement dans une SCPI dépend des dividendes potentiels qui vous seront versés et de l’évolution de la valeur de la part : le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer de manière aléatoire en fonction notamment des conditions de location des immeubles, du niveau de loyer et du taux de vacance, en effet, les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures. 
Risque de durabilité : Par risque de durabilité, on entend la survenance d'un événement ou d'une situation relative au domaine ESG (environnemental, social ou de gouvernance) et qui pourrait potentiellement ou effectivement causer un impact négatif important sur la valeur de l'investissement dans un fonds.
Risque d’endettement : il est rappelé que la Société peut recourir à l’endettement pour financer ses investissements à hauteur de 40% maximum de la valeur d’expertise. Le remboursement du capital, en cas de liquidation, sera ainsi subordonné au remboursement préalable des emprunts.