Les SCPI ont tout pour plaire ! Elles permettent de profiter des atouts de l'immobilier locatif sans en supporter les inconvénients, tout en générant des revenus récurrents. Et ce, sans soucis de gestion et en offrant des performances attractives. Pas étonnant qu’en ce début d’année 2017 elles affichent des niveaux de collecte impressionnants. Malgré la profondeur du marché Français, un des principaux marchés immobiliers européens, de nombreuses sociétés de gestions ont décidé chercher de nouvelles opportunités d’investissement en Europe pour continuer à investir et proposer des performances intéressantes à leurs clients. 

Eric Cosserat, président du groupe PERIAL, explique : « notre politique d’investissement est désormais résolument tournée vers l’Europe, où les opportunités d’acquisitions sont plus nombreuses que sur un marché français qui est tendu ». Le fort dynamisme économique des pays européens voisins présente d’excellentes opportunités d’acquisitions en Euros, sans risque de change.

« Le navire amiral de PERIAL, la SCPI PFO₂, a par exemple investi au début de l’année 2017 dans un portefeuille de 10 immeubles de bureaux dans l'Etat de Hesse, où se situe Francfort, l'un des plus dynamique d'Allemagne, pour un tres bon rendement » explique Stéphane Collange, directeur des investissements de PERIAL Asset Management.

De belles perspectives en Allemagne

« Ces immeubles sont loués à l’Etat de Hesse et occupés par différentes administrations allemandes dans le cadre d’un bail de 14 ans. Cet investissement offre un rendement  attrayant de plus de 7,40%, avec un très bon profil de risque. Nous n’aurions pas pu trouver ce type d’investissement avec cette qualité de locataire et cette durée de bail si nous nous étions cantonnés au marché français », complète Stéphane Collange. Selon cet expert, pour saisir les meilleures opportunités à l’étranger, tout doit être passé au crible : prix, situation géographique, performances énergétiques de l'immeuble, qualité du locataire, durée du bail, perspectives de plus-values.  

Et en Allemagne, les perspectives sont plutôt encourageantes. La croissance allemande reste très soutenue. L’économie outre-Rhin est aussi plus décentralisée : les métropoles régionales sont nombreuses et constituent des pôles économiques dynamiques, multipliant ainsi les opportunités d’investissement. Les Pays-Bas, où PERIAL vient également de réaliser une acquisition pour la SCPI PFO₂, ont un taux de chômage de 5,6%, l’un des plus faibles d’Europe. Les emplois tertiaires y sont en constante augmentation et la demande de surfaces de bureaux bien localisés y est forte...

Avantages fiscaux au service du rendement des SCPI

Ces marchés représentent donc de bons investissements immobiliers, doublés d’une bonne opération fiscale. Car investir dans une SCPI dont une partie est d’origine européenne permet de bénéficier d’une fiscalité des revenus fonciers particulièrement attractive par rapport à la France, où les revenus issus de la location sont imposés selon un taux progressif (selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur), auquel s’ajoutent les 15,5% de CSG-CRDS. Les conventions fiscales entre la France et les autres pays européens évitant les doubles impositions.

Concrètement, l’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt tout en étant exempté de prélèvements sociaux, ce qui a pour avantage non négligeable de préserver le rendement de la SCPI. Cet avantage fiscal est particulièrement intéressant pour les contribuables français lourdement imposés qui ont ainsi l’opportunité de se créer un patrimoine diversifié et plus rentable que s’il n’investissait que sur des SCPI hexagonales.

Ainsi en Allemagne, les revenus perçus d'immeubles situés dans le pays sont imposables au taux de l'impôt du pays, soit 15,82%. Et, pour éviter un double impôt, le porteur de parts reçoit un crédit d'impôt égal à ce qu'il aurait payé en France. Seul inconvénient, les obligations déclaratives sont un peu plus lourdes.