Il faut dire que l’immobilier locatif présente deux avantages. Il peut se financer à crédit, à des conditions très favorables, tout en bénéficiant de coups de pouce fiscaux de l’Etat, et surtout il bénéficie de la dynamique de croissance sur le long terme du marché immobilier.

Reste que sa gestion en direct est souvent compliquée : il faut passer beaucoup de temps pour trouver la perle rare, négocier au mieux son prix à l’achat et à la revente, assurer l’entretien, trouver des locataires fiables et réguliers, subir une fiscalité locale de plus en plus lourde, etc. Et au moment de transmettre le bien à ses héritiers, il n’y a souvent pas d’autres solutions que de le vendre pour permettre un partage équitable. L’investissement dans l’immobilier locatif par le biais des SCPI, les Sociétés civiles de placement immobilier, permet d’éviter nombre de ces écueils, tout en offrant quelques avantages supplémentaires.

En achetant des parts d’un parc locatif constitué par des professionnels, adieu les problèmes d’achat, de locataires, de vacance et de gestion locative. L’achat de parts de SCPI ne nécessite pas de mise de fond importante, quelques milliers d'euros suffisent, et peut être très précisément adapté aux besoins de chaque client. En plus, les parts peuvent s’acheter à crédit et donc bénéficier des conditions actuelles d’emprunt très favorables. Mais les maîtres-mots des SCPI sont diversification et mutualisation.

En investissant dans un parc locatif qui peut être composé de bureaux, de murs de boutiques ou de résidences gérées dans des villes différentes, voire des pays différents, les SCPI offrent une diversification et des performances, non garanties, intéressantes dans le contexte actuel : 4,35% de rendement en moyenne en 2018. De même, les risques d’impayés et de vacance sont mutualisés sur tous les biens détenus et tous les souscripteurs. Atout supplémentaire de la SCPI : c’est une boîte à outils très maligne pour transmettre un bien à ses héritiers. Elle offre des solutions adaptées à chaque situation particulière.

Dans ce cas, la détention de parts de SCPI en direct est idéale.

Les SCPI présentent beaucoup plus de souplesse qu’un bien immobilier détenu en direct, du fait de la divisibilité en parts égales, ce qui vient évidemment simplifier leur transmission. Par ailleurs, les parts de SCPI, entrent dans l’actif successoral et sont donc soumises aux droits de succession, à taux progressifs, au-delà des abattements légaux (100 000 euros entre un parent et un enfant). Mais à la différence d’un contrat d’assurance-vie ou d’un PEA, en cas de décès, elles ne sont pas vendues mais réparties directement entre les ­héritiers. En achetant un nombre de parts qui correspond à un multiple du nombre d’enfants, vous faciliterez donc le partage.

Pas de souci ! Vous pouvez loger vos parts de SCPI dans une assurance-vie. En cas de décès, les capitaux placés dans une assurance-vie ne sont pas intégrés au moment du dénouement de la succession. En clair, cela signifie qu’on ne prendra pas en considération les sommes placées dans ce produit pour déterminer la part des héritiers réservataires.  Vous pourrez donc les attribuer à une autre personne. Elles feront l’objet d’une fiscalité particulière et plus légère, propre à l’assurance-vie. 

La encore, les SCPI sont la bonne solution. Car elles peuvent être transmises en démembrement de propriété aux futurs héritiers. Le principe consiste à transmettre dans un premier temps la nue-propriété des parts en conservant l’usufruit, c’est-à-dire l’usage, de manière à percevoir les revenus. Le nue-propriétaire ne récupère la pleine propriété des parts qu'au moment de la succession. Ce système permet d’optimiser la transmission du patrimoine puisque la valeur des parts retenue sera décotée, en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation.